CHƯƠNG II.
QUAN HỆ PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI
Quan hệ đất đai trước hết là quan hệ giữa người với người với nhau trong việc sở hữu, quản lý và sử dụng đất đai. Các quan hệ này rất đa dạng và phức tạp, nó xuất hiện trên cơ sở chế độ sở hữu đất đai của mỗi chế độ kinh tế, xã hội. Nhà nước xã hội chủ nghĩa Việt Nam khẳng định quyền sở hữu đất đai chỉ có một chủ thể duy nhất đó là Nhà nước. Nhà nước ta cũng là người thống nhất quản lý toàn bộ đất đai. Cho nên, chỉ có thể trên cơ sở một hệ thống pháp luật hoàn chỉnh, có hiệu lực cao thì chế độ sở hữu toàn dân và chức năng quản lý thống nhất toàn bộ đất đai mới thực hiện một cách hiệu quả.
Như vậy, quan hệ pháp luật đất đai, trước hết là quan hệ giữa chủ sở hữu với các chủ sử dụng cụ thể và giữa các chủ sử dụng với nhau, được các quy phạm pháp luật điều chỉnh. Cho nên, quan hệ pháp luật đất đai là các quan hệ xã hội được các quy phạm pháp luật đất đai điều chỉnh.
Từ những ý kiến trên ta rút ra được khái niệm về quan hệ pháp luật đất đai như sau:
Quan hệ pháp luật đất đai là những quan hệ xã hội do các quy phạm pháp luật đất đai điều chỉnh, trong đó các bên tham gia quan hệ đều có quyền chủ thể và nghĩa vụ pháp lý mà quyền và nghĩa vụ này được Nhà nước đảm bảo thực hiện.
Nhóm quan hệ này chủ yếu diễn ra giữa các cơ quan Nhà nước với nhau trong quá trình quản lý, phân phối và phân phối lại đất đai cho các chủ thể sử dụng đất nhằm bảo vệ và thực hiện quyền sở hữu Nhà nước đối với đất đai.
Các quan hệ này rất đa dạng và phức tạp. Nhà nước không chỉ đơn thuần là người thực hiện vai trò của chủ sở hữu, mà bằng chính pháp luật của mình, các chế đội, thể lệ về quản lý và sử dụng đất để thực hiện một cách cụ thể các quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai. Nhà nước quy định phạm vi mức giao đất cho các tổ chức và cá nhân trên những căn cứ nhất định, đặc biệt là khả năng quản lý và đầu tư có hiệu quả vốn đất, quyết định về khung giá các loại đất, quyết định về việc cho thuê đất, đặc biệt là cho các tổ chức và cá nhân nước ngoài thuê đất để sử dụng có thời hạn tại Việt Nam.
Như vậy, các quy phạm pháp luật Đất đai điều chỉnh các quan hệ xã hội cụ thể và các quan hệ pháp luật đất đai cụ thể được thực hiện trên thực tế.
2. Nhóm quan hệ sử dụng
Các quy phạm pháp luật đất đai không chỉ điều chỉnh các quan hệ xã hội xoay quanh vấn đề sở hữu và quản lý đất đai của Nhà nước xã hội chủ nghĩa mà còn định hướng chặt chẽ cho việc sử dụng đất đai. Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng. Cho nên, Nhà nước phải quy định như thế nào để hàng triệu thửa đất và hàng triệu người sử dụng đất an tâm đầu tư có hiệu quả và phát huy hết mọi khả năng sản xuất của mình.
Các chủ thể của nhóm quan hệ sử dụng chính là người thực hiện trực tiếp ý đồ sử dụng đất của Nhà nước. Các quan hệ này chính là các quan hệ giữa những người sử dụng đất với nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng vốn đất mà Nhà nước giao cho sử dụng ổn định lâu dài hay quyết định cho thuê đất có thời hạn.
Khi đề cập tới vấn đề chủ thể của quan hệ pháp luật đất đai tức là cần nói tới ai là chủ thể và với điều kiện nào, trên cơ sở pháp lý nào thì các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân được tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai. Các dấu hiệu cơ bản nhất để nhận biết một chủ thể là:
1.1. Có sự tham gia trực tiếp vào quan hệ pháp luật đất đai
Để trở thành chủ thể quan hệ pháp luật đất đai, các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân phải được Nhà nước quyết định giao đất hoặc cho thuê đất. Các văn bản đó là cơ sở pháp lý cho việc thiết lập mối quan hệ hợp pháp trong sử dụng đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất.
Năng lực pháp lý đất đai là khả năng của các chủ thể được hưởng quyền và làm nghĩa vụ pháp lý trong quan hệ pháp luật đất đai.
Các cơ quan Nhà nước, các tổ chức chính trị xã hội, các đơn vị kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân được Nhà nước giao đất để sử dụng thì năng lực pháp lý của họ xuất hiện cùng lúc với quyết định thành lập cơ quan, tổ chức đó. Việc quy định năng lực pháp lý phải phù hợp với mục đích, nhiệm vụ và chức năng của cơ quan, tổ chức đó. Nhà nước quy định cụ thể trong từng trường hơp năng lực pháp lý đất đai của tổ chức khi họ tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai.
Theo chế độ pháp lý hiện hành thì năng lực pháp lý của tổ chức không chỉ thể hiện việc họ có quyền sử dụng đất đai trực tiếp, mà còn được phép giao một phần đất cho người thứ hai sử dụng. Quyền sử dụng thứ hai là quyền giao cho hộ gia đình, cá nhân là thành viên của tổ chức để sản xuất kinh doanh và đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của họ.
Trên thực tế, năng lực pháp lý của công dân xuất hiện khi Nhà nước cho phép họ sử dụng đất và người sử dụng chấp hành đúng pháp luật và làm nghĩa vụ đầy đủ đối với Nhà nước.
Năng lực pháp lý đất đai không phụ thuộc vào lứa tuổi, dân tộc, tôn giáo, nó xuất hiện từ lúc khai sinh cho đến khi chết.
Năng lực hành vi đất đai là khả năng của một chủ thể có thể bằng hành vi của mình tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai, có quyền và nghĩa vụ nhất định.
Năng lực hành vi đất đai không giống như năng lực hành vi dân sự, bởi vì trong Luật Đất đai không quy định cũng không chia thành năng lực hành vi đầy đủ và năng lực hành vi không đầy đủ.
Chủ thể của quan hệ pháp luật đất đai là các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân công dân tham gia trực tiếp vào quan hệ pháp luật đất đai, có ý chí độc lập, có quyền và nghĩa vụ nhất định.
Các chủ thể bao gồm:
- Tổ chức trong nước: Các cơ quan Nhà nước, các đơn vị kinh tế, các tổ chức chính trị - xã hội, các đơn vị vũ trang nhân dân,…
- Hộ gia đình, cá nhân trong nước.
- Cộng đồng dân cư sinh sống trên cùng địa bàn hoặc có chung dòng họ.
- Cơ sở tôn giáo.
- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư, hoạt động văn hóa, khoa học thường xuyên hoặc về sống ổn định tại Việt Nam.
- Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu tư.
2. Khách thể của quan hệ pháp luật đất đai
2.1. Định nghĩa
Khách thể của quan hệ pháp luật đất đai là toàn bộ vốn đất đai của quốc gia, là vùng đất, khoảnh đất cụ thể mà qua đó thiết lập một chế độ pháp lý nhất định.
2.2. Phân loại chế độ pháp lý
Trên cơ sở phân loại các loại đất được quy định tại Điều 13 Luật Đất đai, có thể
thiết lập chế độ pháp lý các loại đất như sau:
- Nhóm đất nông nghiệp là khách thể của chế độ pháp lý đất nông nghiệp.
- Nhóm đất phi nông nghiệp là khách thể của chế độ pháp lý đất phi nông nghiệp.
- Đất chưa sử dụng là khách thể của chế độ pháp lý đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp.
Nhà nước là chủ sở hữu toàn bộ đất đi trong cả nước, là người quyết định tối cao trong công tác quản lý và sử dụng đất. Vì vậy, Nhà nước có nhiều quyền đặc trưng của chủ sở hữu, bao gồm:
- Quyền chiếm hữu đất đai: Là quyền giữ và kiểm soát đất đai theo ý chí của Nhà nước.
- Quyền sử dụng đất đai: Là quyền khai thác lợi ích vật chất của đất đai, cho phépNhà nước thu lợi phát sinh từ đất đai.
- Quyền định đoạt đất đai: Là quyền quyết định số phận pháp lý của đất đai.
- Quyền quản lý đất đai: Là quyền định ra các văn bản quy phạm pháp luật để điều chỉnh các quan hệ đất đai phù hợp với cơ chế thị trường.
b) Nghĩa vụ của Nhà nước
Điều 6 Luật Đất đai 2003 xác định 13 nội dung trong quản lý đất đai của Nhà nước và cũng chính và nghĩa vụ mà Nhà nước cần phải thực hiện. Cụ thể Nhà nước phải:
- Nắm chắc toàn bộ quỹ đất quốc gia thông qua các kỹ thuật nghiệp vụ mà cơ quan quản lý đất đai thực hiện là: Khảo sát, đo đạc, đánh giá đất đai, đăng ký sử dụng và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,…
- Xác lập, xây dựng quy hoạch, kế hoạch để phân phối một cách hợp lý quỹ đất đai thống nhất vì lợi ích Nhà nước và lợi ích xã hội.
- Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản, quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quản lý việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, quản lý việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, quản lý việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
- Thực hiện việc kiểm tra, giám sát quá trình quản lý và sử dụng đất đai, bảo hộ quyền lợi chính đàng của người sử dụng đất, giải quyết các bất đồng, mâu thuẫn trong quan hệ đất đai.
a) Quyền của người sử dụng đất
- Các quyền chung của người sử dụng đất được quy định tại Điều 105 Luật Đất đai.
- Bên cạnh những quyền chung đó, người sử dụng đất còn được quyền lựa chọn các hình thức sử dụng đất mà mình mong muốn như: hình thức được giao đất hoặc thuê đất.
- Ngoài ra, khi trở thành chủ sử dụng đất người sử dụng đất còn được quyền giao dịch quyền sử dụng đất như:
+ Chuyển đổi quyền sử dụng đất.
+ Chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
+ Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất.
+ Tặng cho quyền sử dụng đất.
+ Thừa kế quyền sử dụng đất.
+ Thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất.
+ Góp vốn bằng quyền sử dụng đất. b) Nghĩa vụ của người sử dụng đất
Người sử dụng đất khi sử dụng đất phải đảm bảo thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của một chủ sử dụng đất như:
- Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật;
- Đăng ký quyền sử dụng đất, làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bão lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
- Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;
- Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan;
- Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất;
- Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất hoặc khi hết thời hạn sử dụng đất.
- Quyết định giao đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
- Quyết định cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
- Hợp đồng cho thuê đất: Các chủ thể tham gia vào quan hệ sử dụng đất có thể ký kết những hợp đồng sử dụng đất trên cơ sở hợp tác xã hội chủ nghĩa với nhau. Các hợp đồng này cần phải đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để Nhà nước thực hiện việc quản lý các hợp đồng.
- Các quyết định nội bộ trong tổ chức nhằm giao một phần đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng có thời hạn.
- Hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất nộp tại UBND cấp xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
- Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, nếu ở nông thôn thì nộp tại UBND cấp xã nơi có đất để chuyển lên Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Như vậy, việc thực hiện các chức năng cụ thể không chỉ đối với đất nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Tuy nhiên, các quyền các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp được thực hiện rộng rãi đối với hộ gia đình, cá nhân.
* Nhà nước không cho phép chuyển nhượng trong 3 trường hợp sau
- Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp.
- Đất giao mà pháp luật quy định không được chuyển quyền sử dụng đất.
- Đất đang có tranh chấp.
Ngoài ra, từ Điều 128 đến Điều 131 của Luật Đất đai, Nhà nước quy định cụ thể các trường hợp được chuyển nhượng, được cho thuê và loại đất được cho thuê, các trường hợp được thừa kế đối với hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất,…
3.3. Cơ sở làm chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai
Quan hệ pháp luật đất đai sẽ chấm dứt thông qua các quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về thu hồi đất. Về nguyên tắc, cơ quan Nhà nước nào có thẩm quyền giao đất thì cơ quan đó có thẩm quyền thu hồi đất, trừ một vài trường hợp khẩn cấp do Nhà nước đang trong tình trạng chiến tranh hoặc do tình hình chống thiên tai thì việc trưng dụng đất do UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh trở lên quyết định. Hết thời hạn trưng dụng người sử dụng đất được trả lại đất và được đền bù thiệt hại do việc trưng dụng đó gây ra.
Việc thu hồi đất để chuyển sang sử dụng vào mục đích khác phải đúng theo quy hoạch và kế hoạch đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Trước khi thu hồi phải thông báo cho người đang sử dụng biết lý do thu hồi, thời gian, kế hoạch di chuyển, phương án đền bù,…
Những trường hợp Nhà nước thu hồi đất được quy định tại Điều 38 Luật Đất đai. Trường hợp Nhà nước thu hồi một phần trong số đất đã giao cho tổ chức và cá nhân
thì phần còn lại họ vẫn tiếp tục được sử dụng. Trường hộp Nhà nước thu hồi toàn bộ và vĩnh viễn thì tổ chức, cá nhân đó chấm dứt vĩnh viễn mảnh đất mà họ bị thu hồi, nhưng nếu họ được giao đất khác thì có nghĩa họ chấm dứt mối quan hệ cũ và thiết lập quan hệ đất đai mới.
Trong trường hợp thật cần thiết Nhà nước thu hồi đất đang sử dụng của người sử dụng vào mục đích an ninh quốc phòng hoặc lợi ích quốc gia thì người sử dụng được đền bù thiệt hại./.
No comments:
Post a Comment