CHẾ ĐỘ QUẢN LÝ CỦA NHÀ NƯỚC VỚI ĐẤT ĐAI

CHẾ ĐỘ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI ĐẤT ĐAI

I. Khái niệm quản lý Nhà nước đối với đất đai

1. Khái niệm

Quan hệ đất đai là quan hệ xã hội trong lĩnh vực kinh tế, bao gồm: Quan hệ về sở hữu đất đai, quan hệ về sử dụng đất đai, quan hệ về phân phối các sản phẩm do sử dụng đất mà có,… Cơ sở các quan hệ này là chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai.

Nghiên cứu cụ thể về quan hệ đất đai, chúng ta thấy sở hữu Nhà nước về đất đai làm phát sinh quyến sở hữu Nhà nước đơi với đất đai. Khác với quyền sở hữu là các tài sản khác trong Luật Dân sự, quyền sở hữu Nhà nước về đất đai là quyền sở hữu duy nhất và thống nhất.

Các quyền năng của sở hữu Nhà nước về đất đai được Nhà nước thực hiện trực tiếp bằng việc xác lập các chế độ pháp lý về quản lý và sử dụng đất đai của các cơ quan quyền lực. Các quyền năng này cũng không chỉ được thực hiện trực tiếp mà còn được thực hện thông qua các tổ chức, cá nhân sử dụng đất theo những điều kiện và theo sự giám sát của Nhà nước.
Hoạt động trên thực tế của cơ quan Nhà nước nhằm bảo vệ và thực hiện quyền sở hữu Nhà nước về đất đai rất phong phú và đa dạng. Được quy định rõ trong Điều 6, Luật Đất đai 2003.

Từ những nội dung trên ta có thể đưa ra định nghĩa về quản lý Nhà nước đối với đất đai như sau:

Quản lý Nhà nước đối với đất đai là tổng hợp các hoạt động của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để thực hiện và bảo vệ quyền sở hữu Nhà nước về đất đai; đó là các hoạt động trong việc nắm chắc tình hình sử dụng đất; trong việc phân phối và phân phối lại vốn đất đai theo quy hoạch; trong việc kiểm tra, giám sát quá trình sử dụng đất.

Hoạt động quản lý đất đai của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền làm phát sinh các quan hệ giữa các cơ quan Nhà nước và giữa các cơ quan Nhà nước và người sử dụng đất. Nhà nước ban hành pháp luật để hướng các quan hệ đó được phát triển thống nhất và phù hợp với yêu cầu, lợi ích của Nhà nước.

2. Hệ thống cơ quan quản lý có thẩm quyền

2.1. Hệ thống cơ quan quản lý có thẩm quyền chung

Gồm: Chính phủ, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.
2.2. Hệ thống cơ quan chức năng

Theo điều 8 Nghị định 181, hệ thống cơ quan chức năng về quản lý đất đai được thành lập thống nhất từ Trung ương đến cơ sở gắn với quản lý tài nguyên và môi trường có bộ máy tổ chức cụ thể như sau:

- Cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai ở Trung ương là Bộ Tài nguyên và Môi trường.

- Cơ quan quản lý đất đai ở tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương là Sở Tài nguyên và Môi trường.

- Cơ quan quản lý đất đai ở huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh là Phòng Tài nguyên và Môi trường.

Xã, phường, thị trấn có cán bộ địa chính.

II. Nội dung cơ bản của quản lý Nhà nước về đất đai

1. Hoạt động của Nhà nước trong việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về

quản lý, sử dụng đất đai

Để thực hiện chức năng quản lý, Nhà nước phải ban hành các quy định, chế độ, chính sách, pháp luật. Việc ban hành các quy định, chế độ, các văn bản pháp luật là một trong các bước của quy trình quản lý Nhà nước. Đối với đai, Nhà nước phải ban hành các văn bản với nội dung phải thể hiện được quyền của Nhà nước – đại diện chủ sở hữu đối với đất đai; quy định chế độ quản lý, sử dụng, bảo vệ đối với từng loại đất, nhằm khai thác mọi khả năng của đất, đồng thời bảo đảm việc sử dụng đất ổn định, tiết kiệm, có hiệu quả cao, bền vững, quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, đồng thời Nhà nước cũng quy định các biện pháp xử lý đối với những hành vi vi phạm pháp luật về đất đai bừng các biện pháp như: Kỷ luật, hành chính, hình sự.
Thẩm quyền ban hành văn bản quy phạm pháp luật nói chung được Luật ban hành văn bản quy định như sau:

Điều 7 Luật Đất đai quy định thẩm quyền ban hành pháp luật đất đai thuộc về Quốc hội. Đồng thời cũng là cấp thực hiện quyền giám sắt tối cao đối với việc quản lý và sử dụng đất đai trong phạm vi cả nước. Hội đồng nhân dân các cấp thực hiện quyền quyết định, quyền giám sát, thống nhất quản lý và sử dụng đất đai.

Về thống nhất quản lý đất đao, Điều 8 Luật Đất đai quy định: Chính phủ thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai trong phạm vi cả nước, Ủy ban nhân dân các cấp thực hiện việc quản lý và sử dụng đất đai trong địa phương mình theo thẩm quyền được quy định; Thủ trưởng cơ quan quản lý đất đai ở Trung ương chịu trách nhiệm trước Chính phủ, thủ trưởng cơ quan quản lý đất đai ở địa phương chịu trách nhiệm trước Ủy ban nhân dân cùng cấp trong việc quản lý Nhà nước về đất đai.

Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, thủ trưởng cơ quan thuộc Chính phủ trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm bảo đảm việc sử dụng đúng mục đích, có hiệu quả đất do Nhà nước giao cho tổ chức thuộc Bộ, ngành mình.

Ngoài ra, Luật Đất đai còn quy định: Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, các tổ chức thành viên của Mặt trận và công dân có quyền hạn và trách nhiệm giám sát việc quản lý và sử dụng đất đai. Cụ thể, những vấn đề này được quy định trong Luật Đất đai 2003 như sau:

1. Văn bản do Quốc hội ban hành: Hiến pháp, Luật, Nghị quyết;
Văn bản do Ủy ban thường vụ Quốc hội ban hành: Pháp lệnh, Nghị quyết;
2. Văn bản do các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền khác ở Trung ương ban hành để thi hành văn bản quy phạm pháp luật của Quốc hội, Ủy ban thường vụ Quốc hội: 

a) Lệnh, quyết định của Chủ tịch nước;

b) Nghị quyết, Nghị định của Chính phủ; Quyết định, Chỉ thị của Thủ tướng Chính phủ;
c) Quyết định, Chỉ thị, Thông tư của Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ
d) Nghị quyết của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao;
đ) Nghị quyết, Thông tư liên tịch giữa các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, giữa cơ quan Nhà nước có thẩm quyền với tổ chức chính trị - xã hội;

3. Văn bản do Hội đồng nhân dân, Ủy ban nhân dân ban hành để thi hành văn bản quy phạm pháp luật của Quốc hội, Ủy ban thường vụ Quốc hội và văn bản của cơ quan Nhà nước cấp trên; văn bản do Ủy ban nhân dân ban hành còn để thi hành Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cùng cấp:

a) Nghị quyết của Hội đồng nhân dâ;

b) Quyết định, chỉ thị của Ủy ban nhân dân;

Để thi hành Luật Đất đai 2003, Chính phủ, các Bộ, ngành, các địa phương đang khẩn trương biên soạn các văn bản để triển khai thi hành Luật Đất đai mới một cách đồng bộ, kịp thời.

2. Hoạt động của Nhà nước trong việc tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai

2.1. Xác định đại giới hành chính; lập, quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính;

a) Xác định địa giới hành chính

- Chính phủ chỉ đạo việc xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính các cấp trong phạm vi cả nước.

Bộ nội vụ quy định về trình tự, thủ tục xác định địa giới hành chính, quản lý mốc địa giới và hồ sơ địa giới hành chính.

Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về kỷ thuật và định mức kinh tế trong việc cắm mốc địa giới hành chính, lập hồ sơ địa giới hành chính các cấp.
- Ủy ban nhân dân các cấp tổ chức thực hiện việc xác định địa giới hành chính trên thực địa, lập hồ sơ địa giới hành chính trong phạm vi địa phương.
b) Lập và quản lý hồ sơ đại giới hành chính và bản đồ hành chính

* Lập Hồ sơ địa chính

Hồ sơ đại giới hành chính là hồ sơ phục vụ quản lý Nhà nước đối với địa giới hành

chính.

Hồ sơ địa giới hành chính gồm:

- Bản đồ địa giới hành chính (là bản đồ thể hiện các mốc địa giới hành chính và các yếu tố địa vật, địa hình có liên quan đến mốc địa giới hành chính).
- Sơ đồ vị trí các mốc địa giới hành chính.

- Bảng tọa độ các mốc địa giới hành chính, các điểm đặc trưng trên đường địa giới hành chính.

- Bảng mô tả tình hình chung về địa giới hành chính.

- Phiếu thống kê về các yếu tố địa lý cơ liên quan đến địa giới hành chính.

- Biên bản bàn giao mốc địa giới hành chính.

- Thống kê các tài liệu về địa giới hành chính của các đơn vị cấp dưới.

Luật Đất đai quy định thẩm quyền lưu trữ hồ sơ địa giới hành chính, trong đó hồ sơ địa giới hành chính của cấp nào thì được lưu trữ tại Ủy ban nhân dân cấp đó đồng thời lưu lại Ủy ban nhân dân cấp trên,Bộ nội vụ và Bộ tài nguyên –Môi trường, mỗi đơn vị một bộ.

Hồ sơ địa giới hành chính cấp dưới do cấp trên trực tiếp xác nhận; hồ sơ địa giới giới hành chính tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương do Bộ nội vụ xác nhận.
Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn có trách nhiệm quản lý mốc địa giới hành chính trên thực địa tại địa phương; trường hợp mốc địa giới hành chính bị xê dịch, hư hỏng phải kịp thời báo cáo Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.

* Lập Bản đồ hành chính

Bản đồ hành chính là bản đồ thể hiện ranh giới các đơn vị hành chính kèm theo địa danh và một số yếu tố chính về tự nhiên, kinh tế, xã hội.
Bản đồ hành chính phản ánh vị trí của đơn vị hành chính nào đó so với các đơn vị khác cùng cấp hoặc cấp cao hơn. Nội dung của bản đồ hành chính là ranh giới các đơn vị hành chính, địa danh, yếu tố tự nhiên, kinh tế, xã hội có ý nghĩa đặc trưng, nổi bật của đơn vị hành chính đó.

Được quy định tại điều 18 Luật Đất đai (Đọc tài liệu).

3. Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất, lập Bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch

Để đánh giá đúng số lượng, chất lượng đất phải thông qua việc điều tra các yếu tố tự nhiên, kinh tế, xã hội liên quan đến đất đai; khảo sát, đo đạc và phân hạng đất.

Số liệu diện tích, chất lượng đất chính xác thì việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mới đảm bảo tính khả thi.

Việc đánh giá đất, lập Bản đồ địa chính, Bản đồ hiện trạng sử dụng đất, Bản đồ quy hoạch sử dụng đất chủ yếu được thực hiện bởi các biện pháp kỷ thuật nghiệp vụ nên Điều 19, Điều 20 của Luật Đất đai năm 2003 chỉ quy định về trách nhiệm của cơ quan Nhà nước và đề ra một số nguyên tắc trong quá trình thực hiện các lĩnh vực nghiệp vụ nói trên.

a) Khảo sát đo đạc

Khảo sát, đo đạc là các biện pháp kỷ thuật nhằm xác định về số lượng đất đai.

b) Đánh giá đất, phân hạng đất

Đánh giá đất đai là một quá trình so sánh, đối chiếu những tính chất vốn có của khoanh đất cần đánh giá với những tính chất đất đai mà loại yêu cầu sử dụng đất cần phải có.

Việc đánh giá đất đai cho các vùng sinh thái hoặc các vùng lãnh thổ khác nhau là nhằm tạo ra một sức sản xuất mới ổn định, bền vững và hợp lý. Vì vậy, khi đánh giá đất, đất đai được nhìn nhận như là một vạt đất xác định về mặt địa lý, là một diện tích bề mặt của trái đất với những thuộc tính tương đối ổn định hoặc thay đổi có tính chất chu kỳ có thể dự đoán được của môi trường bên trên và bên dưới của nó.

Như vậy, đánh giá đất đai cũng là biện pháp kỷ thuật giúp ta hiểu được bản chất của đất về mặt thổ nhưỡng, từ đó có những định hướng đúng đắn hơn cho quá trình quản lý và sử dụng đất đai trong hiện tại và tương lai và là cơ sở để thực hiện phân hạng đất.

Phân hạng đất là việc xác định tác dụng sử dụng cụ thể cho từng vùng, từng diện tích đất và trên cơ sở điều tra, đánh giá đất mà chia thành các loại khác nhau.
Việc phân hạng đất rất quan trọng, vì căn cứ vào đó mà xác định giá trị thực của đất, để tính tiền thuê đất, tính tiền thuế sử dụng đất cũng như tính tiền đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất hoặc khi chuyển sang sử dụng vào mục đích khác.

Như vậy, việc đánh giá chuẩn xác tưng lô đất cụ thể từng vùng, từng nơi để xác

định hạng đất là vô cùng quan trọng.

c) Lập Bản đồ địa chính, Bản đồ hiện trạng sử dụng đất và Bản đồ quy hoạch sử

dụng đất.

* Lập bản đồ địa chính

Bản đồ địa chính là bản đồ thể hiện các thửa đất và các yếu tố địa lý có liên quan, lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn, được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác nhận.

- Là thành phần của hồ sơ địa chính.

- Bản đồ địa chính được quản lý, lưu trữ tại cơ quan quản lý đất đai của tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh và Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn.

- Việc lập Bản đồ địa chính nhằm nắm đầy đủ các thông tin liên quan đến từng thửa đất.

Chính vì vậy, Điều 19 Luật Đất đai năm 2003 quy định về trách nhiệm của các cơ

quan Nhà nước và đề ra một số quy định có tính nguyên tắc trong quá trình thực hiện.

* Lập Bản đồ hiện trạng sử dụng đất và Bản đồ quy hoạch sử dụng đất

Bản đồ hiện trạng sử dụng đất là bản đồ thể hiện sự phân bố các loại đất tại một thời điểm xác định, được lập theo đơn vị hành chính.

Bản đồ quy hoạch sử dụng đất là bản đồ được lập tại thời điểm đầu kỳ quy hoạch, thể hiện sự phân bố các loại đất tại thời điểm cuối kỳ quy hoạch.
Công tác thực hiện lập Bản đồ hiện trạng sử dụng đất và Bản đồ quy hoạch sử dụng

đất được quy định tại Điều 20 Luật Đất đai 2003.

4. Quản lý quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất

Quy hoạch sử dụng đất là sự tính toán, phân bố đất đai cụ thể về số lượng, chất lượng, vị trí, không gian,… cho các mục tiêu kinh tế - xã hội. Nó là sự bảo đảm cho các mục tiêu kinh tế - xã hội có cơ sở khoa học và thực tế, bảo đảm cho việc sử dụng đất phù hợp với điều kiện tự nhiên và xã hội đối với từng loại mục đích sử dụng.

Quy hoạch sử dụng đất bao giờ cũng gắn liền với kế hoạch sử dụng đất. Bởi vì, kế hoạch sử dụng đất chính là việc xác định các biện pháp, thời gian để sử dụng đất theo quy hoạch. Nói quy hoạch sử dụng đất đai tức là đã bao hàm cả kế hoạch sử dụng đất.

Nội dung của công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai được quy định tại

Điều 23 Luật Đất đai.

Thẩm quyền xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được quy định tại Điều 26 Luật Đất đai như sau:

- Quốc hội quyết định quy hoạch sử dụng đất đai dài hạn và kế hoạch sử dụng đất

đai trong phạm vi cả nước do Chính phủ trình.

- Chính phủ xét duyệt quy hoạch sử dụng đất đai của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

- Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xét duyệt quy hoạch sử

dụng đất đai, kế hoạch sử dụng đất đai của đơn vị hành chính cấp dưới.

- Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của xã.

Ngoài ra, Điều 27 Luật Đất đai còn quy định trong trường hợp có sự điều chỉnh về mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh đã đượ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định, xét duyệt, hoặc do tác động thiên tai, chiến tranh, hay sự điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp trên, sự điều chỉnh địa giới hành chính thì được điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhằm đảm bảo tính khoa học, hợp lý, phù hợp với tình hình thực tế của từng giai đoạn sử dụng đất. Nội dung điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một phần của nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Bên cạnh đó, Điều 28 Luật Đất đai năm 2003 quy định trong thời hạn không quá 30 ngày làm việc, kể từ ngày được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải được công bố công khai.

5. Quản lý giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất

Điều 33 Luật Đất đai đã nêu lên 2 căn cứ để giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

Một là, phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, xây dựng nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.

Hai là, phải căn cứ vào nhu cầu sử dụng đất ghi trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. a) Giao đất, cho thuê đất

Giao đất, cho thuê đất là một nội dung quan trọng của quản lý Nhà nước đối với đất đai, là hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để chuyển giao trên thực tế đất và quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cơ sở tôn giáo, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân sử dụng.

* Căn cứ giao đất, cho thuê đất

- Phải căn cứ vào quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

- Việc giao đất phải bảo vệ tốt quỹ đất nông nghiệp.

- Việc giao đất phải theo đúng các chế độ, thể lệ về quản lý và sử dụng đất đai. Đó là phải nghiêm chỉnh thực hiện các quy định về căn cứ, thẩm quyền, thủ tục, nội dung trong giao đất, thu hồi đất.

Tất cả các nguyên tắc trên không chỉ phản ánh trong các quy định về giao đất mà còn là những tư tưởng chỉ đạo thấu suốt cho các hoạt động giao đất trên thực tế của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

* Các hình thức giao đất, cho thuê đất

- Giao đất không thu tiền sử dụng đất.

- Giao đất có thu tiền sử dụng đất.

- Thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.

- Thuê đất trả tiền thuê đất một lần.

- Các trường hợp được lựa chọn hình thức sử dụng đất.

* Thời hạn giao đất, cho thuê đất

Luật Đất đai quy định thời hạn giao đất tại Điều 67 Luật Đất đai 2003 như sau:
- Thời hạn giao đất, cho thuê đất để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản là 20 năm, để trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là 50 năm.

Khi hết thời hạn, người sử dụng đất được Nhà nước tiếp tục giao đất, cho thuê đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng, chấp hành đúng pháp luật về đất đai trong quá trình sử dụng và việc sử dụng đó phù hợp với quy hoạch đã được xét duyệt.

Đối với thời hạn thuê đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Luật Đất đai không quy định cụ thể.

* Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất

Điều 37 Luật Đất đai năm 2003 quy định các cấp có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất là:

- Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

- Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.

- Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của mình.

- Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất không được phép ủy quyền.

Như vậy, ở Điều 37 Luật Đất đai năm 2003 nói trên so với Luật Đất đai năm 1993,

1998, 2001 có nhiều điểm khác biệt. Điểm khác biệt lớn nhất đó là đã bỏ hẳn thẩm quyền của Ủy ban thường vụ Quốc hội trong việc thông qua kế hoạch hàng năm của Chính phủ về việc giao đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất làm muối, thẩm quyền của Chính phủ trong việc thông qua kế hoạch hàng năm của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và bỏ thẩm quyền của Chính phủ trong việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Ngoài ra, Luật Đất đai năm 2003 không còn quy định một cách cụ thể hạn mức giao đất của Ủy ban nhân dân các cấp, bên cạnh đó còn bổ sung thêm thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với cấp huyện. Điều này có ý nghĩa rất lớn trong việc tạo ra sự thông thoáng cho Chính phủ và Ủy ban nhân dân các cấp trong việc giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

* Đối tượng giao đất, cho thuê đất

Đối tượng giao đất, cho thuê đất bao gồm: các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất theo quy định tại các Điều 33, Điều 34, Điều 35 Luật Đất đai.

* Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất

Trình tự, thủ tục trong giao đất là các thời gian, các hành vi cụ thể mà các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất và người sử dụng đất bắt buộc phải thực hiện trong quá trình giao đất. Trình tự và thủ tục giao đất là sự cụ thể hóa quyền và nghĩa vụ của cơ quan Nhà nước và người sử dụng đất.
Trình tự, thủ tục giao đất cụ thể cho từng trường hợp được quy định tại Mục 2, Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về “Hướng dẫn thi hành Luật Đất đai”.

b) Chuyển mục đích sử dụng đất

Luật Đất đai 2003 quy định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất tại Điều 36 như sau:

- Chuyển đất chuyên trồng lúa nước sang đất trồng cây lâu năm, trồng rừng, nuôi trồng thủy sản.

- Chuyển đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ vào mục đích khác.

- Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất.

- Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.

Tất cả các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất ở trên đều phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép. Trường hợp khác thì không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký với văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Ủy ban nhân dân xã nơi có đất.
c) Thu hồi, trưng dụng đất

Thu hồi đất là một trong những chức năng quản lý của Nhà nước đối với đất đai, là biện pháp pháp lý quan trọng nhằm bảo vệ quyền sở hữu Nhà nước đối với đất đai. Luật Đất đai quy định các trường hợp bị thu hồi đất, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất và nguyên tắc chung khi thu hồi đất, trưng dụng đất trong những trường hợp cần thiết và việc đền bù thiệt hại khi thu hồi đất. Cụ thể hóa, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP và Nghị định số 17/2006/NĐ-CP quy định các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế. Nhằm bản đảm quyền lợi của người sử dụng đất của Nhà nước, đồng thời bảo đảm sự quản lý thống nhất của Nhà nước đối với đất đai, Luật Đất đai năm 2003 quy định hết thời hạn trưng dụng đất và bồi thường thiệt hại cho người bị trưng dụng đất do việc trưng
dụng đất hoặc đã thực hiện xong mục đích trưng dụng đất, Nhà nước trả lại đất và bồi thường thiệt hại cho người bị trưng dụng đất do việc trưng dụng gây ra.

* Các trường hợp thu hồi đất

Điều 38 Luật Đất đai quy định cụ thể 12 trường hợp Nhà nước thu hồi đất, trong đó có những trường hợp Nhà nước thu hồi đất để thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, có những trường hợp Nhà nước thu hồi đất do người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng đất hoặc vi phạm trong quá trình sử dụng đất. Như vậy, tùy theo những trường hợp cụ thể mà người sử dụng dụng đất khi bị thu hồi có thể được bồi thường tái định cư (Điều
42) và không được bồi thường, tái định cư (Điều 43). Để đảm bảo quyền lợi của người có đất bị thu hồi, Luật quy đinh UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW lập và thực hiện các dự án tái định cư trước khi thu hồi đất để bồi thường bằng nhà ở, đất ở cho người bị thu hồi, và các chính sách khác như bồi thường bằng tiền, được ưu tiên mua hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, hỗ trợ ổn định đời sống, đào tạo chuyển đổi ngành nghề, bố trí việc làm mới.

* Thẩm quyền thu hồi đất, trưng dụng đất

Các thẩm quyền thu hồi, trưng dụng đất là nhằm tiếp tục khẳng định vai trò của Nhà nước – đại diện chủ sở hữu toàn dân,đáp ứng yêu cầu của sự nghiệp công nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, bảo vệ quyền lợi của Nhà nước, quyền lợi của xã hội. Các cấp có thẩm quyền thu hồi, trưng dụng đất theo quy định của Luật Đất đai là UBND các cấp.

6. Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

*Đăng ký đất đai

Đăng ký đất đai là thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.

Trong quá trình sử dụng đất sẽ luôn có những thay đổi khi người sử dụng đất thực hiện các quyền sử dụng đất của mình. Chính vì vậy, người sử dụng đất cần đến cơ quan Nhà nước để đăng ký sự biến đổi về thửa đất mà mình đang sử dụng, giúp Nhà nước quản lý tốt hơn quỹ đất trong toàn quốc cũng như để bảo vệ các quyền lợi hợp pháp của mình.

Đăng ký quyền sử dụng đất là nghĩa vụ và trách nhiệm của từng chủ sử dụng và cơ

quan Nhà nước làm nhiệm vụ quản lý đất đai.

* Lập và quản lý hồ sơ địa chính:

Hồ sơ địa chính là hồ sơ phục vụ quản lý nhà nuớc đối với việc sử dụng đất, gồm:

- Bản đồ địa chính.

- Sổ địa chính.

- Sổ mục kê đất đai.

- Sổ theo dõi biến động đất đai.

* Nội dung của hồ sơ địa chính bao gồm các thông tin về thửa đất sau đây:

- Số hiệu, kích thước, hình thể, diện tích, vị trí.

- Người sử dụng thửa đất.

- Nguồn gốc, mục đích, thời hạn sử dụng đất.

- Giá đất, tài sản gắn liền trên đất, nghĩa vụ tài chính về đất đai đã thực hiện và chưa thực hiện.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền và những hạn chế về quyền của người sử dụng đất.

- Biến động trong quá trình sử dụng đất và các thông tin khác có liên quan. Ngoài ra pháp luật đất đai còn quy định:

- Hồ sơ địa chính được lưu giữ và quản lý dưới dạng tài liệu trên giấy và từng bước chuyển sang dạng số để quản lý trên máy tính. Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cú trách nhiệm đầu tư tin học hóa hệ thống hồ sơ địa chính.

- Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành quy phạm, tiêu chuẩn kỹ thuật, định mức kinh tế đối với việc lập hồ sơ địa chính trwn giấy và hồ sơ địa chính dạng số; hướng dẫn việc lập, chỉnh lý và quản lý hồ sơ địa chính trên giấy và hồ sơ địa chính dạng số; quy định tiến trình thay thế hệ thống hồ sơ địa chính trên giấy bằng hệ thống hồ sơ địa chính dạng số.

* Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa người sử dụng đất với Nhà nước. Quá trình tổ chức thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là quá trình xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ để giải quyết mọi quan hệ về đất đai.

Chúng ta cần phân biệt ý nghĩa pháp lý của 2 khái niệm: quyết định “giao đất” và “cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. Quyết định giao đất là cơ sở phát sinh quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân,… còn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý thể hiện mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất. Trường hợp có tài sản gắn liền trên đất thì tài sản đó được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chủ sở hữu phải đăng ký quyền sở hữu tài sản đó theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp thửa đất có nhiều hộ gia đình, cá nhân và tổ chức cùng sử dụng thì sẽ cấp đến từng tổ chức, hộ gia đình và cá nhân giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

* Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau:

Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những trường hợp sau đây:

1. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp thuê đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn;
2. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

3. Người đang sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 và Điều 51 của Luật này mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

4. Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; tổ chức sử dụng đất là pháp nhân mới được hình thành do các bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

5. Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
6. Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất;

7. Người sử dụng đất quy định tại các điều 90, 91 và 92 của Luật này;

8. Người mua nhà ở gắn liền với đất ở;

9. Người được Nhà nước thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở.

* Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Về thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Luật Đất đai quy định cấp nào có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất thì cấp đó có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

* Thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Việc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thường xảy ra trong hai trường hợp sau đây:

- Toàn khu đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có quyết định thu hồi’

- Toàn bộ khu đất được phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển quyền sử dụng đất.

7. Thống kê, kiểm kê đất đai

Thống kê đất đai là việc Nhà nước tổng hợp, đánh giá trên hồ sơ địa chính về hiện trạng sử dụng đất tại thời điểm thống kê và tình hình biến động đất đai giữa hai lần thống kê.

Kiểm kê đất đai là việc Nhà nước thực hiện tổng hợp, đánh giá trên hồ sơ địa chính và trên thực địa về hiện trạng sử dụng đất tại thời điểm kiểm kê và tình hình biến động đất đai giữa hai lần kiểm kê.

8. Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản

Bất động sản là các tài sản không thể di dời được bao gồm: đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi đất đai và vật kiến trúc; cùng với những thứ dùng để nâng cao giá trị sử dụng của bất động sản như: hàng rào, cây cối và các thiết bị cấp thoát nước, cấp điện, vệ sinh,…

Thị trường bất động sản là thị trường giao dịch các quyền lợi chứa trong bất động sản đó chứ không phải bản thân đất đai và công trình. Thị trường quyền sử dụng đất là thị trường là một bộ phận của thị trường bất động sản. Vì vậy, nó gắn liền với sự ra đời của thị trường bất động sản.
Thị trường quyền sử dụng đất là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho các nhà kinh doanh thị trường quyền sử dụng đất. Trên thị trường này, các nhà kinh doanh bất động sản và những người tiêu dùng thực hiện việc mua bán của mình. Với vai trò là một hàng hoá đặc biệt, đất đai được chuyển quyền sử dụng từ người này sang người khác. Việc mua đi bán lại như vậy tạo ra một khối lượng hàng hoá không bao giờ cạn cung cấp cho thị trường, làm cho thị trường quyền sử dụng đất luôn luôn phong phú. Thị trường là nơi chuyển hoá vốn từ hình thái hiện vật sang giá trị, là nhân quyết định tốc độ chu chuyển vốn.

Thị trường quyền sử dụng đất là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, giữa xây dựng, mua bán quyền sử dụng đất.

- Hoạt động của thị trường quyền sử dụng đất góp phần thức đẩy quá trình đổi mới quản lý đất đai, đồng thời từng bước hoàn thiện và xây dựng đồng bộ các loại thị trường trong nền kinh tế hàng hoá.

Điều 62 Luật Đất đai đưa ra những điều kiện để đất đai được tham gia vào thị trường bất động sản đó là người sử dụng đất có đủ các điều kiện do nhà nước quy định như: đất đó phải hợp pháp, sử dụng đất đúng mục đích, làm đầy đủ nghĩa vụ đối với nhà nước,...

Điều 63 quy định các biện pháp tổ chức quản lý đất đai trong việc phát triển thị

trường bất động sản như sau:

- Tổ chức đăng ký hoạt động giao dịch về quyền sử dụng đất.

- Tổ chức đăng ký hoạt động phát triển quỹ đất, đầu tư xây dựng kinh doanh bất

động sản.

- Tổ chức đăng ký hoạt động cung cấp dịch vụ hỗ trợ cho thị trường bất động sản.

- Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người tham gia giao dịch về quyền sử dụng

đất trong thị trường bất động sản.

- Thực hiện các biện pháp bình ổn giá đất, chống đầu cơ đất đai.

Những năm gần đây, tình trạng sốt giá đất và giá đất ở mức quá cao so với thu nhập của người dân ở một số thành phố đang nảy sinh nhiều tiêu cực. Sở dĩ có vấn đề đó là do nhiều nguyên nhân. Có nguyên nhân từ nhu cầu sử dụng đất trong tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa ngày càng tăng, tốc độ đô thị hóa diễn ra nhanh kéo theo nhu cầu về đất ở và đất sử dụng công trình, chỉnh trang đô thị. Nhưng nguyên nhân chủ yếu là những
yếu kém trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai và thị trường bất động sản.

9. Quản lý, giám sát quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Luật Đất đai không quy định một cách cụ thể việc quản lý, giám sát việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất mà chỉ quy định các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

10. Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm đất đai

10.1. Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật đất đai:

Thanh tra là việc chấp hành các chế độ, thể lệ về quản lý, sử dụng đất là một chức năng của quản lý Nhà nước về đất đai. Thanh tra đất đai là để tăng cường quản lý Nhà nước, thực hiện nghiêm chỉnh chính sách pháp luật đất đai.
Hiện nay pháp luật đất đai không quy định cụ thể các biện pháp xử lý đối với từng hành vi vi phạm pháp luật của các cơ quan quản lý Nhà nước mà pháp luật đất đai chỉ quy định rõ trách nhiệm của các cấp, các ngành trong việc thanh tra đất đai, quy định rõ nội dung thanh tra đất đai, những hành vi vi phạm cụ thể của người sử dụng đất và biện pháp xử lý cụ thể, đó là cơ sở pháp lý quan trọng để cho các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền hoạt động thanh tra đất đai có hiệu quả hơn. Về trách nhiệm thanh tra đất đai Luật Đất đai quy định:

- Xuất trình quyết định thanh tra, thẻ thanh tra theo quy định của pháp luật.

- Thực hiện chức năng, nhiệm vụ và trình tự, thủ tục thanh tra theo quy định của pháp luật.

- Chịu trách nhiệm trước pháp luật về kết luận, quyết định của mình.

- Và thực hiện các trách nhiệm theo Luật Thanh tra.

* Nội dung thanh tra đất đai, gồm:

- Thanh tra việc quản lý Nhà nước về đất đai của Ủy ban nhân dân các cấp.

- Thanh tra việc chấp hành pháp Luật Đất đai của người sử dụng đất và của các tổ chức, cá nhân khác.

Trong quá trình thanh tra nếu thấy sai phạm thì cơ quan có thẩm quyền chung tiến hành xử lý và giải quyết. Tuy nhiên, thực hiện việc thanh tra thường do các đoàn thanh tra hoặc các thanh viên hoạt động trên cơ sở điều lệ thanh tra đất đai. Ngoài ra để tạo điều kiện cho đoàn thanh tra và thanh tra viên về đất đai hoàn thành nhiệm vụ của mình khi làm nhiệm vụ, Luật Đất đai còn quy định cho họ các quyền sau:

- Yêu cầu cơ quan nhà nước, người sử dụng đất và các đối tượng khác có liên quan cung cấp tài liệu, số liệu và giải trình những vấn đề cần thiết cho việc thanh tra.

- Quyết định tạm thời đình chỉ việc sử dụng đất không đúng pháp luật và chịu trách nh iệm trước pháp luật về quyết định đó, đồng thời báo cáo ngay với cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định xử lý.

- Xử lý theo thẩm quyền hoặc kiến nghị với cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý các vi phạm pháp luật đất đai.

- Và các quyền khác theo quy định của Luật Thanh tra.

* Nhiệm vụ của thanh tra đất đai:

Trên cơ sở các nội dung về thanh tra mà pháp luật đất đai quy định, nhiệm vụ của thanh tra đất đai gồm:

- Thanh tra việc chấp hành pháp luật của cơ quan nhà nước, người sử dụng đất trong việc quản lý và sử dụng đất đai.

- Phát hiện, ngăn chặn và xử lý theo thẩm quyền hoặc kiến nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý các vi phạm pháp luật đất đai.

Ngoài ra luật đất đai còn quy định: Bộ Tài nguyên - Môi trường chịu trách nh iệm chỉ đạo, tổ chức thực hiện thanh tra đất đai trong cả nước.
Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện thanh tra đất đai ở địa phương mình.

Chính phủ quy định về tổ chức và hoạt động thanh tra chuyên ngành về đất đai.

10.2. Vi phạm pháp Luật Đất đai và biện pháp xử lý

10.2.1. Khái niệm:

Vi phạm pháp luật đất đai là hành vi (hành động hoặc không hành động) trái pháp luật và có lỗi do chủ thể có năng lực trách nhiệm pháp lý thực hiện, xâm hại đến các quan hệ xã hội được pháp luật đất đai bảo vệ.
10.2.2. Những dấu hiệu cơ bản của vi phạm pháp luật đất đai:

Vi phạm pháp luật đất đai là sự kiện pháp lý và là cơ sở để truy cứu trách nhiệm pháp lý vi phạm pháp luật đất đai. Nó có những dấu hiệu cơ bản sau:
- Vi phạm pháp luật đất đai luôn luôn là hành vi (hành động hoặc không hành động)

xác định của con người hoặc hoạt động của các chủ thể trong quan hệ pháp luật đất đai.

- Vi phạm pháp luật đất đai không những là hành vi xác định của con người mà là hành vi đó phải trái với quy định của pháp luật đất đai, xâm hại đến các quan hệ xã hội được pháp luật đất đai xác lập và bảo vệ.

- Vi phạm pháp luật đất đai là hành vi trái pháp luật đất đai đó phải chứa đựng lỗi của chủ thể hành vi đó.

- Năng lực trách nhiệm pháp lý của chủ thể hành vi vi phạm pháp luật đất đai.

10.2.3. Các hành vi vi phạm hành chính:

a. Các hành vi vi phạm hành chính trong sử dụng đất bao gồm:

- Sử dụng đất không đúng mục đích;

- Lấn, chiếm đất;

- Huỷ hoại đất

- Gây cản trở cho việc sử dụng đất của người khác;

- Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuờ lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà không thực hiện đúng thủ tục hành chính theo quy định của pháp luật về đất đai;

- Tự chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho đối với đất không đủ điều kiện chuyển quyền sử dụng đất;

- Cố ý đăng ký không đúng loại đất, không đăng ký khi chuyển mục đích sử dụng đất;
- Chậm thực hiện bồi thường;

- Chậm nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thê đất cho phép;

- Cố ý gây cản trở cho việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất;
- Khụng thực hiện đúng thời hạn trả lại đất theo quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

- Tự tiện di chuyển, làm sai lệch mốc chỉ giới quy hoạch sử dụng đất; mốc chỉ giới hành lang an toàn của công trình;

- Làm sai lệch các giấy tờ, chứng từ trong việc sử dụng đất.

b.Cáchànhvi vi phạm hành chính trong hoạt động dịch vụ về đất đai bao gồm:

- Hành vi vi phạm trong hành nghề tư vấn về giá đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép;

- Hành vi vi phạm trong hành nghề tư vấn về lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mà không đủ điều kiện đăng ký hoạt động hành nghề;

- Hành vi vi phạm trong hành nghề dịch vụ về thông tin đất đai, dịch vụ đo đạc và bản đồ địa chính.

10.2.4. Xử lý vi phạm pháp luật về đất đai:

Theo tinh thần của Luật Đất đai, khi thanh tra phát hiện thấy những vi phạm thì có thể tùy theo tính chất nghiêm trọng của vụ việc, tác hại của hành vi vi phạm mà xử lý theo thẩm quyền hoặc kiến nghị các cấp có thẩm quyền áp dụng các hình thức trách nhiệm pháp lý khác nhau.

Việc xử phạt hành chính được cụ thể hóa bằng Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày

29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ “Về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai”.

Ngoài những hình thức xử phạt theo Nghị định 182 thì tổ chức, cá nhân nếu phát hiện thấy công chức, viên chức thuộc cơ quan quản lý đất đai các cấp vi phạm các quy định về quản lý và sử dụng đất đai thì có quyền gửi đơn kiến nghị đến người có thẩm quyền để được giải quyết.

Về chế tài kỷ luật gắn với trách nhiệm kỷ luật theo quy định của bộ Luật Lao động gồm: Kiển trách; Chuyển làm việc khác có mức lương thấp hơn trong thời hạn tối đa là 6 tháng; Sa thải; Truy cứu trách nhiệm hình sự: áp dụng các hình phạt ở các chế tài hình sự.

Ngoài ra còn quy định các mức phạt khác như:

- Buộc khôi phục lại tình trạng đất như trước khi bị thay đổi.

- Thu hồi diện tích đất lấn, chiếm.

- Buộc phải làm lại các thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng theo đúng quy định của pháp luật.

- Buộc hủy bỏ hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê trái phép.

- Truy thu số tiền do sử dụng đất trái phép mà có.

- Buộc phải kê khai, đăng ký lại theo đúng quy định của pháp luật.

- Buộc phải làm lại các giấy tờ, chứng từ theo đúng như trước khi bị thay đổi.

11. Giải quyết tranh chấp đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong quản lý sử dụng đất

- Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai (các mâu thuẫn, bất đồng ý kiến, quan điểm của các chủ thể tham gia vào quan hệ pháp Luật Đất đai khi họ cho rằng, quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm hại).

Như vậy, tranh chấp đất đai ở đây chính là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.
- Giải quyết tranh chấp đất đai là hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhằm giải quyết các bất đồng, mâu thuẫn trong nội bộ các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân để tìm ra giải pháp đúng đắn trên cơ sở pháp luật nhằm phục hồi lại các quyền bị xâm hại, đồng thời truy cứu trách nhiệm pháp lý đối với các hành vi vi phạm pháp luật đất đai.

Với chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai, tranh chấp đất đai chỉ có thể là tranh chấp về quyền sử dụng liên quan đến địa giới hành chính Nhà nước, tranh chấp tài sản liên quan đến sử dụng đất.

- Khiếu nại các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai là đề nghị của công dân đối với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về quyết định hoặc việc làm trái pháp luật thuộc phạm vi quản lý Nhà nước hoặc nhân viên Nhà nước xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp của mình và đòi hỏi được khôi phục, đền bù thiệt hại một cách thích đáng, đúng pháp luật.

- Tố cáo là người đề đạt, phát hiện ra những vi phạm pháp luật đất đai làm tổn hại đến lợi ích của Nhà nước, xã hội, tập thể, của công dân và đề nghị các cơ quan thẩm quyền xử lý thích đáng.

Trong thực tế, khiếu nại và tố cáo thường có quan hệ mật thiết với nhau. Tố cáo các vi phạm pháp luật đất đai để khiếu nại quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm hại, ngược lại khiếu nại quyền lợi của mình bị xâm phạm đồng thời tố cáo các hành vi vi phạm pháp luật của những người trong cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Khi giải quyết các tranh chấp đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý, sử dụng đất đai chúng ta phải lưu ý vận dụng đúng pháp luật, các quy định của Nhà nước thể hiện trong Luật Đất đai và các văn bản dưới luật khác. Nói chung theo tinh thần của Luật Đất đai thì các địa phương, các ngành các cấp có trách nhiệm giải quyết các tranh chấp đất cần nắm vững những quan điểm sau:

- Giải quyết mọi quan hệ về tranh chấp đất đai phải bảo đảm nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Kiên quyết bảo vệ những thành quả cách mạng về ruộng đất, đồng thời sửa chữa đúng pháp luật những trường hợp đã xử lý sai hoặc xử lý không đúng.

- Phải nắm vững quan điểm lấy dân làm gốc, phải dựa vào dân, bàn bạc dân chủ, công khai quỹ đất với dân để giải quyết và phát huy tinh thần đoàn kết, tương trợ trong nội bộ nhân dân để họ tìm ra giải pháp, không gò ép mệnh lệnh. Đề cao vai trò của các tổ chức, đoàn thể hòa giải các vụ việc tranh chấp có hiệu quả.

- Giải quyết các tranh chấp đất đai phải nhằm mục đích phát triển sản xuất, ổn định và từng bước cải thiện đời sống của nhân dân.

- Gắn việc giải quyết với các vấn đề ruộng đất với tổ chức lại sản xuất, bố trí lại cơ cấu sản xuất hàng hoá theo hướng thâm canh, tăng vụ, kinh doanh tổng hợp, mở mang ngành nghề, phân phối lại lao động, dân cư phù hợp với đặc điểm và quy hoạch của từng địa phương.

Ngoài ra khi giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đất đai phải tuân theo các nguyên tắc sau:

- Khiếu nại, tố cáo và việc giải quyết khiếu nại, tố cáo đất đai phải tuân theo pháp luật.
- Không một cơ quan, tổ chức hoặc cá nhân nào được can thiệp trái pháp luật vào việc khiếu tố và giải quyết khiếu tố về đất đai.

Luật Đất đai năm 2003 trên cơ sở kế thừa và phát triển Luật Đất đai năm 1988,

1993, 1998, 2001 đã quy định một cách chi tiết và cụ thể từng loại tranh chấp gắn liền với cơ quan Nhà nước giải quyết các trường hợp tranh chấp đó.
Về nguyên tắc, các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà các chủ thể tham gia không có giấy tờ hợp pháp thì đều do hệ thống cơ quan quản lý từ trên xuống dưới giải quyết. Những tranh chấp đất đai có liên quan đến nhà cửa, tài sản trên đất và những tranh chấp mà các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân đã có giấy tờ hợp pháp chứng nhận quyền sử dụng đất đai thì do tòa án nhân dân giải quyết.

Cụ thể những vấn đề nêu trên đã được quy định tại Điều 135, 136, 137, 138, 139 Luật Đất đai.

- Nhà nước khuyến khích việc hòa giải các tranh chấp trong nhân dân.
Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn có trách nhiệm phối hợp với Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, Hội Nông dân, các tổ chức thành viên khác của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác, tổ chức kinh tế ở cơ sở và công dân hòa giải các tranh chấp đất đai.

- Trường hợp các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của cấp có thẩm quyền thì do Ủy ban nhân dân giải quyết theo quy định như sau:

+ Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết tranh chấp giữa cá nhân, hộ gia đình với nhau, giữa cá nhân hộ gia đình với tổ chức, giữa tổ chức với tổ chức nếu các tổ chức đó thuộc quyền quản lý của mình.

+ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết các tranh chấp giữa tổ chức với tổ chức, giữa tổ chức với hộ gia đình, cá nhân nếu tổ chức đó thuộc thẩm quyền quản lý của mình hoặc của Trung ương.

+ Trong trường hợp không đồng ý với quyết định Ủy ban nhân dân đã giải quyết tranh chấp, đương sự có quyền khiếu nại lên cơ quan hành chính Nhà nước cấp trên trực tiếp có hiệu lực thi hành.

- Các tranh chấp về đất đai có liên quan đến địa giới giữa các đơn vị hành chính do Ủy ban nhân dân các đơn vị đó cùng phối hợp giải quyết. Bộ Tài nguyên-Môi trường và cơ quan quản lý đất đai ở địa phương chịu trách nhiệm cung cấp các tài liệu cần thiết và phối hợp với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để giải quyết tranh chấp đất đai. Trong trường hợp không đạt được sự nhất trí hoặc tự giải quyết làm thay đổi địa giới hành chính thì thẩm quyền giải quyết được quy định như sau:

+ Nếu việc tranh chấp có liên quan đến địa giới của đơn vị hành chính dưới cấp tỉnh, thì do Chính phủ quyết định;

+ Nếu việc tranh chấp liên quan đến địa giới của đơn vị hành chính tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì do Quốc hội quyết định.

12. Quản lý các dịch vụ công về đất đai

Ngày nay, các dịch vụ công về đất đai đã có mặt ở các đơn vị hành chính từ cấp huyện trở lên theo yêu cầu thành lập của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Việc mở rộng các hoạt động dịch vụ công đã đưa lại cho nhân dân niềm tin rất lớn vào quá trình cải cách hành chính mà Đảng và Nhà nước ta đang thực hiện.

Pháp luật đất đai quy định: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ công có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký sử dụng đất và biến động về sử dụng đất, quản lý hồ sơ địa chính và giúp cơ quan Tài nguyên và Môi trường trong việc thực hiện thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng đất đai./.