CHƯƠNG V
QUYỀN VÀ
NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT
1. Khái niệm về quyền sử dụng đất
1.1. Khái niệm
Là chủ sở hữu toàn bộ đất đai trên phạm vi cả nước, có đầy đủ các quyền năng của một chủ sở hữu đó là quyền chiếm hữu, định đoạt và quyền sử dụng đất đai. Tuy nhiên trên thực tế Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao một phần đất đai của mình cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng, đồng thời quy định cho họ các quyền và phải gánh vác những nghĩ
Toàn bộ các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành trong đó quy định và bảo vệ các quyền và nghĩa vụ của các tổ chức và cá nhân được Nhà nước giao đất cho sử dụng tạo thành quyền sử dụng đất (hay chế độ sử dụng đất đai).
Từ những lý luận ở trên chúng ta đi đến định nghĩa về chế độ sử dụng đất như sau:
Chế độ sử dụng đất (Quyền sử dụng đất) là toàn bộ các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành trong đó quy định việc bảo vệ các quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất sử dụng.
Với ý nghĩa đó, chế độ sử dụng đất đai là một chế định quan trọng của ngành Luật Đất đai.
Trước Hiến pháp năm 1980 quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được hình thành và thực hiện trên cơ sở quyền sở hữu đất đai của chính họ.
Sau Hiếp pháp năm 1980 quyền sử dụng đất của tất cả các tổ chức và cá nhân dều được dựa trên cơ sở quyền sở hữu đất đai của Nhà nước. Quyền sử dụng đất là quyền thứ sinh (quyền phát sinh) quyền phụ thuộc vào các quy định của Nhà nước, Nhà nước chỉ có thể thực hiện được quyền sở hữu, quyền quản lý đất đai của mình cũng như đảm bảo lợi ích thiết thực, lâu dài của người sử dụng đất khi chú trọng đến việc hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai nói chung và chế độ sử dụng đất nói riêng.
Về vấn đề này, Nghị quyết Đại hội Đảng cộng sản Việt Nam lần thứ VI đã chỉ rõ: “Cần phải sửa đổi, bổ sung các chính sách về loại đất để quản lý, sử dụng có hiệu quả và tiết kiệm tài nguyên”.
Thực hiện Nghị quyết của Đảng, Nhà nước đã xây dựng Luật Đất đai năm 1988, Luật Đất đai ra đời trong điều kiện đất nước vừa chuyển đổi cơ chế quản lý tập trung quan liêu bao cấp sang cơ chế mới theo hướng phát triển kinh tế hàng hoá, luật này đã thay thế được rất nhiều những văn vản pháp quy riêng lẽ, thiếu đồng bộ, thậm chí còn mâu thuẩn, trái ngược và chồng chéo nhau, chế độ quản lý thiếu chặt chẽ, chế độ sử dụng đất không rõ ràng, chưa thực sự quan tâm đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Luật Đất đai năm 1988 đã đánh dấu một bước quan trọng trong quản lý Nhà nước về đất đai bằng pháp luật. Với việc quy định các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất rõ ràng, cụ thể, Luật Đất đai năm 1988 đã góp phần tích cực vào việc điều chỉnh kịp thời các quan hệ sử dụng đất đai đã và đang diễn ra trong xã hội.
Tuy nhiên, bên cạnh những ưu điểm và tác dụng nêu trên, đến nay Luật Đất đai đã bộc lộ nhiều hạn chế và bất cập so với sự vận động và phát triển của thực tiễn cuộc sống. Riêng đối với chế định quyền sử dụng đất mặc dù đã được xây dựng trên nguyên tắc Nhà nước thực sự quan tâm đến quyền lợi của người sử dụng đất song pháp luật lại chưa xác định được mối quan hệ giữa các quyền ấy với chủ trương phát triển sản xuất hàng hoá vì vậy mà người sử dụng đất chỉ coi các quyền lợi đó như những đảm bảo xã hội, những điều kiện để sinh tồn. Pháp luật chưa xây dựng các quyền của người sử dụng đất với ý nghĩa là cơ sở, là tiền đề để sản xuất hàng hoá.
Việc hoàn thiện chế độ sử dụng đất nhằm đáp ứng thoản mãn các yêu cầu trên là một đòi hỏi tất yếu khách quan. Cũng vì thế mà Luật Đất đai 1993 ra đời, tiếp sau đó là Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1998 và mới đây nhất là Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001, 2003.
Khoản 4, Điều 5 Luật Đất đai năm 2003 quy định: “Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định”.
Có thể coi việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất là cơ sở pháp lý đầu tiên nhằm đảm bảo cho mục đích “Khai thác tiềm năng đất đai theo hướng sản xuất hàng hoá”. Đất đai được giao ổn định, lâu dài khiến người sử dụng đất yên tâm đầu tư vật tư, tiền vốn, trang bị khoa học kỹ thuật làm tăng độ màu mỡ của đất, đưa đất đai vào sử dụng có hiệu quả.
Việc tách các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất cùng với các quyền năng cụ thể của việc chuyển quyền thành một chương riêng trong đạo luật là biểu hiện tiếp theo của sự tôn trọng, sự quan tâm hơn nữa của Nhà nước đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất để đạt được mục đích cuối cùng là thu được hiệu quả kinh tế cao từ việc sử dụng đất.
1.2. Tính chất của chế độ sử dụng đất
1.2.1. Chế độ sử dụng đất hình thành và phát triển trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu đặc biệt của Nhà nước.
Chế độ sở hữu qui định nên chế độ sử dụng, Nhà nước vừa là chủ sở hữu duy nhất vừa là người ban hành pháp luật nên Nhà nước xây dựng toàn bộ các quy phạm pháp luật để điều chỉnh các quan hệ pháp Luật Đất đai nói chung, quan hệ sử dụng đất nói riêng (từ điều kiện tham gia quan hệ đến cách thức thực hiện các quyền năng,...).
2.2. Chế độ sử dụng đất đai có tính đặc biệt và cụ thể:
Vì đất đai là tài sản đặc biệt nên các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất không giống các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng các tài nguyên khác mà Luật Dân sự quy định. Tính đặc biệt của chế độ sử dụng đất được quyết định bởi tính đặc biệt của đất đai.
Nhà nước căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu của đất có tính đến trình độ và yêu cầu quản lý của từng thời kỳ đã chia đất đai ra làm 3 loại khác nhau, tương ứng với mỗi loại đất là một chế độ pháp lý về sử dụng riêng biệt, cụ thể đó là:
- Chế độ pháp lý đất nông nghiệp.
- Chế độ pháp lý đất phi nông nghiệp.
- Chế độ pháp lý đất chưa sử dụng.
- Phân loại quyền sử dụng đất.
1.3. Phân loại quyền sử dụng đất
1.3.1. Quyền sử dụng đất căn cứ vào chủ thể (tổ chức-hộ gia đình-cá nhân)
Nghĩa là quyền sử dụng đất được căn cứ vào ý muốn chủ quan của chủ thể. Sử dụng đất vào mục đích trồng trọt hay chăn nuôi,... đều do chủ thể quyết định. Tuy nhiên những quyết định đó phải nằm trong giới hạn được cấp có thẩm quyền cho phép.
1.3.2. Quyền sử dụng căn cứ vào khách thể (đất nông nghiệp-phi nông nghiệp-chưa sử dụng)
Chế độ sử dụng đất các loại đất được quy định một cách cụ thể trong luật Đất đai, vì thế quyền sử dụng đất căn cứ vào khách thể được hiểu là: Loại đất ấy được quy định sử dụng vào mục đích gì thì chủ thể phải sử dụng vào mục đích đó, nghiêm cấm các hành vi làm trái với mục đích sử dụng đất chính, trường hợp có sự thay đổi phải trình báo với cơ quan có thẩm quyền và được các cơ quan này cho phép mới được thực hiện.
1.3.3. Quyền sử dụng đất căn cứ vào thời gian (tạm thời - lâu dài)
Căn cứ vào quyết định giao đất, cho thuê đất của cấp có thẩm quyền để biết được thời gian sử dụng đất là lâu dài hay tạm thời, từ đó quyết định nên quyền sử dụng đất của chủ thể là lâu dài hay tạm thời.
1.3.4. Quyền sử dụng đất căn cứ vào pháp lý (quyền sử dụng đất ban đầu - quyền sử dụng đất thứ hai)
Có nghĩa là căn cứ vào quyết định của cấp có thẩm quyền khi giao đất, cho thuê đất sử dụng loại đất đó vào mục đích gì. Được phép hay không được phép trồng cây, con gì và không được phép trồng cây con gì. Đồng thời căn cứ vào quyết định giao đất, cho thuê đất để biết được quyền sử dụng đất ban đầu (của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có tên trực tiếp trong quyết định giao đất, cho thuê đất) và quyền sử dụng đất thứ hai (của người được cho thuê lại, được thừa kế).
2. Chủ thể sử dụng đất
2.1. Khái niệm
Chủ thể sử dụng đất là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân tham gia trực tiếp vào quan hệ pháp luạt đất đai (được Nhà nước giao đất, cho thuê đất), có ý chí độc lập, có quyền và nghĩa vụ nhất định.
2.2. Điều kiện cơ bản để trở thành chủ thể sử dụng đất
a. Đối với tổ chức:
- Có cơ cấu tổ chức thống nhất từ trên xuống dưới.
- Có quyền hành động độc lập để cho phép các tổ chức đó hoạt động có mục đích, có kế hoạch trong việc sử dụng đất.
- Có khả năng thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất mà pháp luật quy định.
- Có nhu cầu sử dụng đất để xây dựng trụ sở, nơi sản xuất kinh doanh.
b. Đối với hộ gia đình:
- Hộ gia đình là đơn vị kinh tế tự chủ gồm các thành viên trong gia đình.
- Chủ hộ là người đại diện hợp pháp của hộ gia đình.
- Các thành viên đã thành niên trong hộ gia đình liên đới chịu trách nhiệm về các hành vi pháp lý do chủ hộ thực hiện.
c. Đối với cá nhân:
- Có ý chí độc lập, có quyền hành động độc lập trong việc sử dụng đất cũng như khả năng thực hiện các quyền ấy.- Có nhu cầu sử dụng đất phục vụ vào các mục đích như làm nhà ở, làm vườn,...
3. Khách thể quyền sử dụng đất
Khách thể quyền sử dụng đất là một vùng đất nhất định mà Nhà nước giao cho các chủ thể sử dụng đất sử dụng. Trên những diện tích đất đó Nhà nước xác định mục đích sử dụng, phạm vi sử dụng và thời gian sử dụng,... Người sử dụng đất được quyền hướng tới việc khai thác và hưởng các lợi ích vật chất thu được từ việc khai thác đó.
4. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
4.1. Quyền chung của chế độ sử dụng đất
Pháp luật đất đi quy định người sử dụng đất có các quyền chung sau đây:
- Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Đây là một trong những quyền rất quan trọng được người sử dụng đất đặc biệt quan tâm. Thông qua Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhà nước xác lập mối quan hệ pháp lý giữa nhà nước - với tư cách là chủ sở hữu đất đai đối với các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân được nhà nước giao đất cho sử dụng. Mặt khác, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn có ý nghĩa xác định phạm vi, giới hạn quyền và nghĩa vụ mà mỗi người sử dụng đất được phép thực hiện (ranh giới sử dụng đất, thời hạn và mục đích sử dụng,…)
Tổ chức và cá nhân nào sử dụng đất đai hợp pháp thì được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền còn xứt và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng ổn đinh, được ủy ban nhân xã, phường, thị trấn xác nhận.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất luôn bao gồm nội dung pháp lý và nội dung kinh té, trong một số quan hệ chuyển dịch quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có giá trị như một “ngân phiếu”.
- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất;
Thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất là những sản phẩm lao động hoặc đầu tư của ngườ sử dụng gồm:
+ Những tài sản gắn liền với đất như: nhà cửa, vật kiên trúc, cây trồng,...
+ Khả năng sinh lợi, lợi thế được tạo nên trong quá trình sử dụng đất như cải tạo, khai phá, ssan lấp, tôn tạo,...
+ Sản phẩm thu hoạch từ cây trồng vật nuôi.
Người sử dụng đất hợp pháp được pháp luật bảo hộ quyền hưởng một cách tuyệt đối tất cả thành quả lao động và đầu tư trên đất được giao.
- Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp;
- Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp;
- Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình;
- Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
4.2. Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất
- Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật;
- Đăng ký quyền sử dụng đất, làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
- Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;
- Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất;
- Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan;
- Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tỡm thấy vật trong lũng đất;
- Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất hoặc khi hết thời hạn sử dụng đất.
4.3. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước sử dụng đất
4.3.1. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất
- Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật đất đai.
- Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
- Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để xây dựng các công trình không bằng nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước được quyền bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất. Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục giao đất không thu tiền sử dụng đất theo mục đích đó được xác định.
4.3.2. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất:
- Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật đất đai.
- Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đó trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
+ Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng đó được xây dựng gắn liền với đất;
+ Cho thuê quyền sử dụng đất và công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng đó được xây dựng gắn liền với đất;
+ Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;
+ Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn theo quy định của pháp luật;
+ Góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật.
- Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đó trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì có các quyền, nghĩa vụ quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 109 của Luật đất đai.
4.3.3. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê:
- Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
+ Các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật đất đai;
+ Thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật;
+ Bán tài sản, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê;
người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đó được xác định;
+ Cho thuê lại đất đó được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng tại khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
+ Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trước ngày Luật đất đai 2003 có hiệu lực thi hành mà đó trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đó trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đó được trả tiền còn lại ít nhất là năm năm thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 110 của Luật đất đai trong thời hạn đó trả tiền thuê đất; trường hợp có nhu cầu chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất trừ đi tiền thuê đất đó trả và có các quyền, nghĩa vụ quy định tại Điều 110 của Luật đất đai.
- Tổ chức kinh tế thuê lại đất trong khu công nghiệp thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và 107 của Luật đất đai.
- Tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không thuộc đất trong khu công nghiệp thì có các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về dân sự.
4.3.4. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất:
- Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật đất đai.
- Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền đó trả cho việc nhận chuyển nhượng đó không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 110 của Luật đất đai.
Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền đó trả cho việc nhận chuyển nhượng đó có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 109 của Luật đất đai.
- Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất được quy định như sau:
+ Trường hợp tiền sử dụng đất đó trả cho việc chuyển mục đích sử dụng đất không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước mà tổ chức kinh tế sử dụng đất chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 110 của Luật đất đai;
- Trường hợp tiền sử dụng đất đó trả cho việc chuyển mục đích sử dụng đất không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước mà tổ chức kinh tế sử dụng đất chọn hình thức thuê đất thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại các điểm b, c và d khoản 1 Điều 111 của Luật đất đai;
- Trường hợp tiền sử dụng đất đó trả cho việc chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 109 của Luật đất đai.
4.4. Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng đất
4.4.1. Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đỡnh, cỏ nhõn sử dụng đất không phải là đất thuê:
Quy
định tại Điều 113 như sau:
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
- Các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107;
- Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác;
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp chuyển nhượng có điều kiện theo quy định của Chính phủ;
- Cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê quyền sử dụng đất;
- Cá nhân có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 éiều 121 thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 121 thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó;
- Tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 éiều 110 của Luật đất đai; tặng cho quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 121 của Luật đất đai;
- Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế hoặc cá nhân để vay vốn sản xuất, kinh doanh;
- Góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đỡnh, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh.
4.4.2. Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đỡnh, cỏ nhõn sử dụng đất thuê: Quy định tại Điều 114 như sau:
- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
+ Các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật đất đai;
+ Bán, để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người mua, người nhận thừa kế, người được tặng cho tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đó được xác định;
+ Thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế hoặc cá nhân để vay vốn sản xuất, kinh doanh;
+ Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh.
-
Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trước ngày Luật đất đai có hiệu
lực thi hành mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước
tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đó được trả tiền còn lại
ít nhất là năm năm thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại các khoản 1, 3, 4,
5, 6, 7 và 8 Điều 113 của Luật đất đai trong thời hạn đã trả tiền thuê đất;
trường hợp có nhu cầu chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất
thì phải nộp tiền sử dụng đất trừ đi tiền thuê đất đã trả và có các quyền,
nghĩa vụ quy định tại éiều 113 của Luật đất đai.
- Hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất trong khu công nghiệp thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại điểm (1) ở trên. (2)
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không thuộc trường hợp quy định tại mục (2) ở trên thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về dân sự.
4.4.3. Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đỡnh, cỏ nhõn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất
Quy định tại Điều 115 như sau:
- Hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật đất đai.
- Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất được quy định như sau:
- Trường hợp chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 Điều 113 của Luật đất đai;
- Trường hợp chọn hình thức thuê đất thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại các
điểm b, c và d khoản 1 Điều 114 của Luật đất đai.
4.4.4. Giải quyết trường hợp Nhà nước đó mượn đất của hộ gia đình, cá
nhân:
Quy định tại Điều 116 như sau:
Quy định tại Điều 116 như sau:
- Hộ gia đình, cá nhân trước đây đã cho cơ quan nhà nước mượn đất, nay có nhu cầu sử dụng thì gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất cho mượn. Hồ sơ gồm có:
+ Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại các khoản 1, 2 và 5 éiều 50 của Luật đất đai;
+ Giấy tờ cho mượn đất mà các bên đó ký kết tại thời điểm cho mượn đất;
+ Đơn yêu cầu trả lại quyền sử dụng đất.
- Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có trách nhiệm xem xét, giải quyết. Trường hợp hồ sơ hợp lệ thì giải quyết theo các phương thức sau đây:
+ Trả lại quyền sử dụng đất đã mượn nếu đất đó chưa giao cho người khác sử dụng;
+ Bồi thường bằng tiền hoặc giao đất mới, chỗ ở mới nếu đất đó đó giao cho người khác sử dụng.
- Chính phủ quy định cụ thể về việc giải quyết trường hợp Nhà nước đó mượn đất của hộ gia đình, cá nhân.
4.5. Quyền và nghĩa vụ của cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất:
Quy định tại Điều 117 như sau:
- Cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật đất đai.
- Cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho quyền sử dụng đất; không được thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
5. Quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất
5.1. Các quy định chung
Tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào Việt Nam, trong quá trình sử dụng đất phải tuân theo quy định của pháp lụât đất đai và các quy định khác của pháp luật Việt Nam trừ trường hợp điều ước quốc tế mà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ký kết hoặc tham gia có quy định khác.
5.2. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất
5.2.1. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao
Quy định tại Điều 118 như sau:
- Các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật đất đai;
- Xây dựng các công trình trên đất theo giấy phép của cơ quan Nhà nước Việt Nam có thẩm quyền;
- Sở hữu công trình do mình xây dựng trên đất thuê trong thời hạn thuê đất;
- Ngoài ra còn được hưởng các quyền theo điều ước quốc tế mà Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam đó ký kết hoặc gia nhập; được hưởng các quyền khác ghi trong hợp đồng thuê đất.
5.2.2. Quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam:
Quy định tại Điều 119 như sau:
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước
Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
+ Các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật đất đai;
+ Các quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 110 của Luật đất đai.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
+ Các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật đất đai;
+ Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;
+ Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; trường hợp người mua tài sản là tổ chức, cá nhân thì được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm; trường hợp người mua tài sản là tổ chức, cá nhân nước ngoài thì được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc thu tiền thuê đất hàng năm. Người được giao đất, thuê đất tiếp tục sử dụng theo đúng mục đích đó được xác định trong thời hạn còn lại;
+ Cho thuê nhà ở trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
+ Các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật đất đai;
+ Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn thuê đất;
+ Cho thuê lại quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn thuê đất;
+ Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất thuê và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam trong thời hạn thuê đất;
+ Góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh trong thời hạn thuê đất;
+ Trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì có quyền bán hoặc cho thuê nhà ở theo quy định của Chính phủ; người mua nhà ở được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai.
5.2.3. Quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế
Quy định tại Điều 120 như sau:
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và có các quyền, nghĩa vụ sau đây:
+ Các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật đất đai;
+ Các quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 110 của Luật đất đai.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
+ Các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật đất đai;
+ Bán, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với
đất thuê, đất thuê lại đối với trường hợp trả tiền thuê đất hàng năm;
+ Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê, đất thuê lại và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất thuê, đất thuê lại và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê, đất thuê lại và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác liên doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, và tổ chức, cá nhân nước ngoài trong thời hạn thuê đất, thuê lại đất đối với trường hợp đó trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, thời gian thuê lại.
5.2.4. Quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam
Quy định tại Điều 121 như sau:
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng sau đây thì được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam: (1)
+ Người về đầu tư lâu dài có nhu cầu nhà ở trong thời gian đầu tư tại Việt Nam;
+ Người có công đóng góp với đất nước;
+ Những nhà hoạt động văn hóa, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động thường xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sự nghiệp xây dựng đất nước;
+ Người có nhu cầu về sống ổn định tại Việt Nam;
+ Các đối tượng khác theo quy định của Ủy ban thường vụ Quốc hội.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất
ở tại Việt Nam có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
+ Các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật đất đai;
+ Bán nhà ở gắn liền với đất ở cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều này;
+ Thế chấp nhà ở gắn liền với đất ở tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;
+ Để thừa kế nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại mục (1) ở trên theo quy định của pháp luật về dân sự; trường hợp người thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng quy định tại mục (1) hoặc cá nhân nước ngoài thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó;
+ Tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở cho Nhà nước, cộng đồng dân cư, tặng cho nhà tình nghĩa theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 110 của Luật đất đai; tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều này./.
No comments:
Post a Comment