CHẾ ĐỘ PHÁP LÝ VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

CHƯƠNG VII

CHẾ ĐỘ PHÁP LÝ VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1. Các quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất

1.1. Khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất

Chuyển quyền sử dụng đất là việc xóa bỏ quyền sử dụng đất của chủ thể sử dụng và xác lập quyền sử dụng đất do được người khác theo quy định của pháp luật thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới.

1.2. Các nguyên tắc về chuyển quyền sử dụng đất

Khi hộ gia đình, cá nhân muốn chuyển quyền sử dụng đất phải tuân thủ các nguyên tắc sau:

- Chỉ những hộ gia đình và cá nhân nào có quyền sử dụng đất hợp pháp mới được phép chuyển quyền sử dụng đất. Luật pháp không thừa nhận dùng đất lấn, chiếm không thuộc quyền sử dụng của mình để thực hiện các hành vi chuyển quyền.

- Đảm bảo quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất đồng thời khuyến khích họ đầu tư công sức, vật tư, tiền vốn vào việc sử dụng đất đai có hiệu quả. Quản lý chặt chẽ và hạn chế việc chuyển đất nông nghiệp vào các mục đích khác.

- Đất được giao sử dụng vào mục đích nào thì người nhận chuyển vẫn phải sử dụng vào mục đích đó, giao theo thời hạn nào thì người nhận chuyển được sử dụng hết thời hạn đó.

- Phải xuất phát từ nhu cầu thực tế của hai bên.

- Việc chuyển quyền sử dụng đất phải được thực hiện trên cơ sở giá trị sử dụng - khả năng sinh lợi của đất để giải quyết lợi ích vật chất giữa hai bên.

1.3. Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất

Điều kiện để được chuyển quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý rất quan trọng để cơ quan nhà nước có thẩm quyền thừa nhận tính hợp pháp của việc chuyển quyền giữa hộ gia đình và cá nhân, đồng thời thực hiện các thủ tục cần thiết cho phép việc chuyển quyền được chuyển giao trên thực tế. Nếu các điều kiện đặt ra không được thỏa mãn thì không được phép chuyển quyền, trong trường hợp không lưu ý đầy đủ các điều kiện mà vẫn chuyển quyền thì như vậy sẽ là hành vi vi phạm pháp luật đất đai và được coi là chuyển quyền trái pháp luật quy định.
Các điều kiện bao gồm:

- Các hộ gia đình và cá nhân phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây là điều kiện rất quan trọng, là quyền lợi mà thực tế hộ gia đình và cá nhân được hưởng. Tuy nhiên việc hộ gia đình và cá nhân có đầy đủ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không phụ thuộc không chỉ vào mảnh đất đó có được coi là hợp pháp, được sử dụng ổn đinh lâu dài mà quan trọng hơn phụ thuộc vào việc triển khai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của nhà nước. Đối với đa số hộ nông dân đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì chứng thư pháp lý này sẽ trở thành công cụ của tín chấp và thế chấp quyền sử dụng đất. Thế nhưng, cơ sở nào để hộ gia đình và cá nhân được phép chuyển quyền khi đất đó họ đã sử dụng ổn định lâu dài mà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cho nên, đây là điều kiện cơ bản phụ thuộc vào ý chí của nhà nước.

- Hộ gia đình và cá nhân chỉ được phép chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn còn được sử dụng đất. Như vậy, đối với đất nông nghiệp trồng cây hàng năm thì trong thời hạn là 20 năm và đất nông nghiệp trồng cây lâu năm là 50 năm. Đây là quy định dự liệu các khả năng chuyển quyền ngoài thời hạn mà pháp luật đất đai đã quy định.
- Hộ gia đình và cá nhân phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho chuyển quyền sử dụng đất.

- Đất không có tranh chấp. Trong trường hợp đất đang có tranh chấp thì sau khi giải quyết xong mọi bất đồng, mâu thuẫn và các tồn tại trong quan hệ tranh chấp thì mới được phép chuyển quyền sử dụng đất.
1.4. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất

Theo quy định tại điều 691 Bộ luật Dân sự thì việc chuyển quyền sử dụng đất đai giữa hộ gia đình và cá nhân với nhau phải lập thành văn bản có chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Như vậy việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê và thế chấp giữa hộ gia đình và cá nhân phải thực hiện thông qua hợp đồng, về mặt hình thức đây là điều kiện bắt buộc.

Sau khi được phép của cơ quan nhà nước, hộ gia đình cá nhân phải làm các thủ tục bắt buộc theo quy định của pháp luật đất đai.
Riêng về thừa kế quyền sử dụng đất thì đây được coi như một dạng đặc biệt của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có khác chăng đó là việi chuyển quyền từ người chết sang cho người thừa kế theo di chúc hay theo pháp luật. Cho nên, mọi cá nhân có quyền sử dụng đất có quyền lập di chúc để định đoạt di sản của mình là quyền sử dụng một mảnh đất cụ thể hoặc để lại quyền sử dụng của mình cho người thừa kế theo quy đinh của pháp luật trên cơ sở một quyết định của toà án.
1.5. Giá chuyển quyền sử dụng đất

Theo tinh thần của luật đất đai năm 2003 thì đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt. Tiền sử dụng đất được coi là một quyền tài sản, được phép chuyển quyền, được để lại thừa kế. Vì vậy, khi chuyển quyền phải quy định rõ giá cả khi thực hiện hợp đồng. Giá chuyển quyền sử dụng đất phải trên cơ sở giá trị, khả năng sinh lợi của đất phù hợp với luật đất đai và Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Ủy ban nhân dân các tỉnh và thành phố trực thuộc Trung ương căn cứ vào quy định của Chính phủ về khung giá sẽ quy định cụ thể bảng giá đất đai tại địa phương phù hợp với thị trường quyền sử dụng đất. Như vậy, khi chuyển quyền hộ gia đình và cá nhân thoả thuận về giá cả trong phạm vi Nhà nước quy định.

Giá chuyển quyền sử dụng đất được quy định theo Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất. Đây là nghĩa vụ vật chất của người sử dụng đất khi họ tiến hành chuyển quyền sử dụng đất của mình cho người khác.
Căn cứ để tính loại thuế này là khung giá các loại đất được Chính phủ ấn định đới với từng khu vực, từng vùng và từng thời gian nhất định.
Trị giá đất tính thuế chuyển quyền sử dụng đất xác định như sau: Trị giá đất tính thuế Diện tích đất

chuyển quyền sử = thực tế chuyển x Giá đất tính thuế dụng đất quyền sử dụng

- Trường hợp bán nhà cùng với chuyển quyền sử dụng đất có nhà trên đó thì đối tượng chịu thuế là phân giá trị đất chuyển quyền sử dụng đất, không tính phần trị giá nhà chuyển quyền sở hữu.

- Trường hợp chuyển đổi đất cho nhau có phát sinh chênh lệch về trị giá thì đối tượng chịu thuế là là phần chênh lệch về trị giá đất. Phần chênh lệch về trị giá đất được xác định như sau:

Thí dụ 1: Chênh lệch về diện tích đất:

Ông A có 1.800 m2 ruộng hạng 1; Ông B có 1.080 m2 ruộng hạng 1, hai ông đổi ruộng cho nhau. Như v ậy ông A nhận 1.080 m2 đất ruọng của ông B, còn 720 m2 ruộng chênh lệch (1.800 - 1.080 = 720) ông A nhận bằng tiền và ông A là người phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất. Theo Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ, giá đất ruộng hạng 1 là 1.100 đ/m2 thì ông A phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất là:

Số thuế phải nộp = Thuế suất x Phần chênh lệch về trị giá đất = (720m2 x 1.100 đ/m2) x 2% = 15.840 đồng. Thí dụ 2: Chênh lệch về hạng đất:

Ông C có 1.080 m2 ruộng hạng 1; Ông D có 1.080 m2 ruộng hạng 2, hai ông đổi ruộng cho nhau, như vậy ông C được nhận thêm một số tiền do chênh lệch về hạng đất và ông C là người phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất. Theo Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ, giá đất ruộng hạng 1 là 1.100 đ/m2, ruộng hạng 2 là 920 đ/m2 thì ông C phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất là:
Số thuế phải nộp = Thuế suất x Phần chênh lệch về trị giá đất = (1.080m2 x 1.100 đ/m2) - (1.080m2 x 920 đ/m2) x 2% = 194.400 đồng x 2% = 3.888 đồng.

Thí dụ 3: Vừa chênh lệch về diện tích, vừa chênh lệch về hạng đất:

Ông E có 30 m2 đất loại 1 ở nội thành Hà Nội, ông F có 100m2 đất thuộc khu dân cư ven thành phố, hai ông đổi đất cho nhau. Như vậy ông E nhận 100m2 đất của ông F và nhận thêm 1 số tiền do chênh lệch và hạng đất, ông E là người phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất. Giả thiết theo Nghị định số 87/CP, giá đất đô thị loại 1 là 4.600.000 đ/m2, giá đất khu dân cư vùng ven đô thị là 600.000 đ/m2 thì ông E phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất là:

Số thuế phải nộp = Thuế suất x Phần chênh lệch về trị giá đất = (30m2 x 4.600.000 đ/m2) - (100m2 x 600.000 đ/m2) x 4% = 78.000.000 đồng x 4% = 3.120.000 đồng.

1.6. Trách nhiệm pháp lý khi chuyển quyền trái pháp luật

Theo quy định pháp luật đất đai, nhà nước nghiêm cấm việc chuyển quyền sử dụng trái pháp luật. Trong trường hợp các hợp đồng chuyển quyền sử dụng vi phạm về điều kiện, nội dung, hình thức được quy định trong bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai thì hợp đồng đó vô hiệu. Các bên vi phạm là hộ gia đình và cá nhân sẽ bị xử lý theo pháp luật, đất đai có thể bị thu hồi, tài sản giao dịch và hoa lợi thu được có thể bị tịch thu.

2. Các quy định cụ thể về chuyển quyền sử dụng đất

2.1. Chuyển đổi quyền sử dụng đất

Là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất để sử dụng nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay.

Việc chuyển đổi quyền sử dụng đất cần lưu ý tới những điểm chính sau đây:

- Việc chuyển đổi quyền sử dụng đất là xuất phát từ nhu cầu sản xuất và đời sống,

đồng thời góp phần khắc phục tình trạng manh mún ruộng đất.

- Đối tượng được phép chuyển đổi là hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất để sử dụng.

- Đất được phép chuyển đổi quyền sử dụng đất là đất nông nghiệp, lâm nghiệp trồng rừng và đất ở.

- Nhà nước chỉ cho phép chuyển đổi quyền sử dụng ruộng đất lấy ruộng đất, không chuyển đổi quyền sử dụng đất lấy tài sản khác hoặc sử dụng đất vào mục đích khác.

- Việc chuyển đổi quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện trong thời hạn được giao đất.

- Người nhận đất phải sử dụng đất đúng mục đích được chuyển đổi.

-Việc chuyển đổi thực hiện theo nguyên tắc tự nguyện.

- Hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất ở nông thôn làm tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nới có đất để chuyển đến cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

2.2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác trên cơ sở có giá; trong trường này người nhận đất phải trả cho người chuyển quyền một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra và để có được quyền sử dụng đất cũng như chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đai. Việc chuyển đổi quyền sử dụng đất cần chú ý tới vấn đề sau:

- Đối tượng được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất để sử dụng.

- Đất được phép sử dụng là đất nông nghiệp, lâm nghiệp để trồng rừng và đất ở.

- Chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong phạm vi hạn điền.

- Chỉ được phép chuyển nhượng trong thời hạn được giao quyền sử dụng đất.

- Đối với hộ gia đình khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà hộ đó được giao thì phải có sự bàn bạc, thoả thuận giữa các thành viên trong hộ.
- Hồ sở chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở nông thôn thì nộp tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất để chuyển cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

- Chỉ sau khi làm xong thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì mới được chuyển giao đất trên thực tế.

- Người nhận quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, phải thực hiện đầy đủ mọi nghĩa vụ đối với Nhà nước và được hưởng các quyền mà Nhà nước quy định cho người sử dụng đất đối với đất đó.
2.3. Cho thuê quyền sử dụng đất

Là một dạng chuyển quyền sử dụng đất nhưng bị hạn chế về thời gian và trong các điều kiện rất hạn chế đối với khó khăn của gia đình và bản thân.

- Đối tượng được phép cho thuê đất là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất với những điều kiện sau đây:

+ Hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.

+ Do hoàn cảnh gia đình neo đơn, khó khăn không có sức lao động hoặc không còn khả năng lao động.

+ Do chuyển sang làm nghề khác nhưng chưa ổn định, đời sống gia đình gặp khó khăn do chuyển nghề.

+ Do thiếu sức lao động mà không đủ khả năng canh tác hết diện tích được Nhà nước giao.

- Việc cho thuê đất phải được tiến hành trực tiếp giữa người cho thuê và người có khả năng, điều kiện sử dụng đất.

- Người thuê quyền sử dụng đất phải sử dụng đúng thời hạn và mục đích sử dụng của đất này.

2.4. Cho thuê lại quyền sử dụng đất

Cũng là hình thức giống như thuê đất nhưng khác ở chỗ là những quyền lợi của người thuê lại quyền sử dụng đất bị hạn chế nhiều hơn so với thuê đất do người cho thuê cố tình cắt bớt đi nhằm thu được lợi nhuận cao hơn so với lợi nhuận mà Nhà nước đã cho họ thuê.
Quyền thuê lại quyền sử dụng đất dựa trên cơ sở tự nguyện, không ép buộc.

2.5. Thế chấp quyền sử dụng đất và bão lãnh quyền sử dụng đất

Thế chấp, bão lãnh quyền sử dụng đất trong quan hệ tín dụng là một quy định mới về việc chuyển quyền sử dụng đất không đầy đủ. Việc quy định người sử dụng đất có quyền thế chấp, bão lãnh quyền sử dụng đất đã giải quyết được một số vấn đề cơ bản sau đây:

- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn để phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết, chính đáng của người lao động.

- Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng cũng như người cho vay khác thực hiện được chức năng và đảm bảo được quyền lợi của họ. Luật Đất đai quy định:

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng được thế chấp quyền sử dụng đất tại các ngân hàng của Nhà nước, các tổ chức tín dụng Việt Nam do Nhà nước cho phép thành lập để vay vốn sản xuất.

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở, do nhu cầu sản xuất và đời sống được thế chấp quyền sử dụng đất với các tổ chức kinh tế, cá nhân Việt Nam ở trong nước.

2.6. Thừa kế quyền sử dụng đất

Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế vừa mang ý nghĩa chính trị - xã hội. Nội dung thừa kế quyền sử dụng đất như sau:
- Cá nhân được Nhà nước giao đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản, sau khi chết thì quyền sử dụng đất của họ được để lại cho những người thừa kế theo quy định của pháp luật thừa kế.
- Hộ gia đình được Nhà nước giao đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản, nếu trong hộ có thành viên chế thì các thành viên khác trong hộ được quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất mà Nhà nước đã giao cho hộ. Trường hợp trong hộ gia đình không có thành viên nào thì Nhà nước thu hồi đất.

- Cá nhân, thành viên của hộ gia đình được giao đất nông nghiệp trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp để trồng rừng, đất ở, sau khi chết, quyền sử dụng đất của họ được để lại cho những người thừa kế theo quy định của pháp luật thừa kế./.